文：园长

今天看到广州房产直播，有人提了个问题，黄埔新城和中央城怎么选？

简单说一说当红最热的中央城和黄埔新城对比。

能红的盘，自身也不会差，主要表现为配套齐全，货量相对大，区位不能太差，相对均衡，又能匹配较多的买房同学，有群众基础。

但是，红盘不代表强盘，红更多的是流量逻辑。

有可能是当区域统一在推货，所有的开发商以及媒体推波助澜，还有可能是因为这个盘是一个大体量，大体量又走低价走量策略，走量面对的是最大的买房群体加上人数众多的中介群体，这些群体的相互传播会加强这个盘的热度效应。

热度并不代表实际的价值度。

实际的价值是要放到大环境大背景以及发展趋势，周边的基础条件和接下来的动态走势变化中去看的。

每个区域的价值曲线也不太一样。比如说，某地突然落了一个利好，比如说学校考成名校，或者周边落定了个大产业，然后它的变现周期和附加值就增加了。总之，买入呢，有70%的地段，和30%的运气成分。

以上是基础认知。

首先，我们把在建的5年内可以开通的地铁给标出来，基本上就能判断出，未来5-8年我们的接盘同学来源于何方。

只考虑5-8年，是楼市的逻辑现在变的很快，目前的基础也只能推导5-8年，其次，5-8年也是普通人换房的高峰期。

把地图拉清楚以后就看得很清楚了。

（你们将就看）

中央城由于短期没有地铁靠公交接驳，它对于天河用户群体的辐射相对会更弱一些，覆盖科学城，开发区西区，新塘，老黄埔，但对于科学城和老黄埔的辐射效应更强。

万科黄埔新城，虽然说距离珠城和科学城的距离要比中央城要远，但是它由于有黄埔东路以及3号线和5号线的加持，它辐射的范围是天河，鱼珠老黄埔，开发区西区，和科学城，新塘。

中央城和黄埔新城对比，两者价格相当，目前用户也有重叠，怎么看呢？？

还是要看未来趋势。

最开始我们说明了流量逻辑，红的原因，一般是区域的推货量大宣传多或者说区域的概念热市场关注度增加，流量增加也会导致成交增加，当流量逝去以后啊，成交量也会回落。

目前，黄埔新城和中央城，都属于货量大，区域概念热加成的流量逻辑。

好，等过几年后呢？？

看看，过去的网红盘。

10年前，广州的网红是碧桂园凤凰城金港城等，当新房卖完以后，市场的热度下降，区域概念又不强的时候，它的流量就跌落下来，成交也回落。

再来看看中央城和黄埔新城。

中央城的附近，是云埔等工业园区，没有新的住宅供应，未来概念上，只有23号线，剩余就是产业的深挖。

黄埔新城的附近，除了开发区西区，没有太强的产业因素，只有持续有沿线的旧改供应和沿线的城市面貌提升。

看上去，是不是中央城会更优秀一些？？

某种程度上来说，中央城会更自立自强，但是，在关注度上，黄埔新城反而更占优势。

无他，黄埔新城沿线的旧改开发商会持续宣传，强化新广沿着东部买房的概念思路，成型的大盘黄埔新城，当然是能优先的抢走天河，老黄埔二手客户的关注度。

而中央城附近缺乏新的概念刺激，也没有开发商掏钱做营销宣传，5-8年，多是科学城本地同学认知，会偏区域市场。

最后，看公共交通。

中央城的自驾车通达性明显要强过于黄埔新城，而科学城本身密度比较低，科学城工作，中央城居住，开车幸福感要更强。

而黄埔新城位于主干道，开车会比较塞，更加依赖地铁和公交等公共交通。

科学城的自驾同学，未来在这两个盘之间对比，中央城会更强。但是天河用户，由于市区停车费比较贵，依赖公共交通，不太会考虑中央城。

所以，综合来说，同价情况下，天河，老黄埔同学选择黄埔新城，科学城同学选择中央城，会更适合一点。